Декларирование доходов от продажи иного недвижимого имущества (кладовых помещений, машиномест, гаражей, подсобных дачных помещений)

Что такое иное недвижимое имущество?  К данному виду имущества относятся любые нежилые помещения. Например, гараж или машиноместо, кладовка в жилом доме, любые помещения коммерческого применения (торговые и офисные площади). На дачном участке это может быть баня, кухня и другие нежилые постройки.

Когда при продаже иного недвижимого имущества возникает необходимость подать декларацию (справку) 3-НДФЛ?  Обязанность задекларировать доход от продажи иного недвижимого имущества возникает только в случае, когда Вы владели им менее 5-и лет (для отдельных случаев – менее 3-х лет). При этом не имеет значения, будет ли в декларации рассчитан налог к уплате или он будет "нулевым". Сообщить в налоговые органы о полученном доходе Вы обязаны в любом случае.

В случае если гараж, машиноместо, кладовка или другое недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика 5 лет и более, доход от продажи освобождается от налогообложения (п. 3,4 ст. 217.1 НК РФ) и декларацию (справку) по форме 3-НДФЛ подавать не надо (п.4 ст.229 НК РФ).

Как рассчитать срок владения машиноместом, гаражом, кладовкой или иным недвижимым имуществом для целей налогообложения?  С 01.01.2016 г. в НК РФ внесены изменения в части минимального срока владения недвижимым имуществом. Для всех объектов недвижимости, приобретенных в собственность после этой даты, действует новый порядок расчета: 3 года либо 5 лет.

Объекты недвижимости, для которых установлен минимальный срок владения 3 года:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Объекты недвижимости, для которых установлен минимальный срок владения 5 лет:  если Вы не нашли себя в перечне объектов с 3-х летним сроком владения, то для Вас минимальный срок владения – 5 лет.

Важно! Новый порядок расчета минимального срока владения иным недвижимым имуществом действует только для объектов, приобретенных после 01.01.2016 г. (п.3 ст.4 ФЗ от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Если Вы приобретали гараж, машиноместо, кладовку или иное недвижимое имущество до этой даты, то при продаже Вы применяете старые правила, т.е. для Вас действует минимальный срок 3 года.

Рассмотрим пример: гражданин купил машиноместо 15.12.2015 г. (до 01.01.2016 г.), а продал 25.12.2018 г. В этом случае, декларировать доход от продажи не надо, т.к. срок владения составляет 3 года.

Другой пример: гражданин купил гараж 15.01.2016 г. (после 01.01.2016 г.), а продал 20.01.2019 г.. В этом случае, задекларировать доход и сдать в налоговые органы декларацию (справку) 3-НДФЛ необходимо, т.к. срок владения менее 5 лет.

Кадастровая стоимость при продаже

С 01.01.2016 г. вступило в силу еще одно новшество, связанное с продажей недвижимого имущества и декларированием доходов. Теперь Ваш доход от продажи по договору сравнивается с кадастровой стоимостью квартиры. Если величина дохода, рассчитанная по формуле: кадастровая стоимость * 0,7, окажется больше цены, указанной у Вас в договоре, то в доход от продажи придется поставить расчетную величину.

Например, гражданин продал кладовое помещение в 2018 г. по договору за 4 000 000 руб., кадастровая стоимость на 01.01.2018 г. составляла 6 700 000 руб. Расчетная величина продажи составит 4 690 000 руб. (6 700 000 руб.* 0,7).  Таким образом, по новым правилам следует указать в декларации (справке) 3-НФДЛ доход в размере 4 690 000 руб., а не 4 000 000 руб., как раньше.

Правило с расчетом дохода по кадастровой стоимости не применяется только в одном случае: если на 01 января года, в котором осуществлен переход права собственности, кадастровая стоимость не определена.

С какой суммы придется заплатить НДФЛ?

Доходы от продажи кладовки, гаража или машиноместа (другого недвижимого имущества) можно уменьшить. Есть два законных способа сделать это:

  1. Уменьшить доходы от продажи имущества на фактические расходы, связанные с его приобретением (п/п 3 п.1 ст.220 НК РФ).

Например, 15.05.2015 г. Вы приобрели капитальный гараж у застройщика стоимостью 5 500 000 руб., а 10.05.2018 г. продали его за 6 500 000 руб. В этом случае база для исчисления НДФЛ будет равна 1 000 000 рублей (6 500 000 – 5 500 000 руб.).

Для подтверждения фактических расходов на приобретение гаража вместе с декларацией (справкой) 3-НДФЛ необходимо представить в налоговые органы договоры на приобретение и на продажу имущества, а так же документы, подтверждающие оплату Вами недвижимости при покупке.

  1. Когда нет подтверждающих расходы на приобретение документов, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 250 000 руб. (п/п 1 п.2 ст. 220 НК РФ).

Например, Вам подарили машиноместо в 2016 г. (расходов на приобретение нет), а в 2018 г. Вы его продали по договору за 2 000 000 руб. В этом случае налоговая база будет рассчитана следующим образом: 2 000 000 – 250 000 = 1 750 000 руб. НДФЛ соответственно 227 500 руб.(1 750 000 * 13%).

В этом случае в налоговые органы кроме декларации (справки) 3-НДФЛ следует сдать только договор на продажу машиноместа.

Какой пакет документов предоставить в налоговую инспекцию?

Пакет документов, которые Вы должны будете представить в налоговые органы, будет зависеть от того, каким вычетом Вы воспользуетесь:

  1. Декларация (справка) по форме 3-НДФЛ
  2. Копия договора на приобретение гаража, машиноместа (иного недвижимого имущества)
  3. Копия платежных документов, подтверждающих, что имущество было оплачено Вами
  4. Копия договора на продажу недвижимости

За какой период и когда сдавать 3-НДФЛ в налоговые органы?  Декларационная компания начинается с 01 января года, следующего за отчетным и заканчивается 30 апреля. Если Вы не успеете отчитаться за это время, то впоследствии Вас ждет штраф, который в минимальном размере составит 1000 руб. Сдать декларацию (справку) 3-НДФЛ можно в любое время (в течение отведенного законом срока) в свою территориальную налоговую инспекцию, либо отправив по почте или через личный кабинет налогоплательщика.

Отзывы
Жукова Алина Социальный вычет

Лично я честно два раза пробовала заполнять сама, но оба раза в налоговой попросту отказывались принимать. Зато справку с Юрпрофит приняли с первого раза, инспектор ни единого замечания не сделала. В следующем году сразу в Юрпрофит, даже время не буду тратить на самостоятельное заполнение. Стоимость услуги абсолютно адекватная.

Шведова Виктория

Обратилась в Юрпрофит по рекомендации. Хотела лично в офис ехать, хорошо заранее позвонила – оказывается, можно все онлайн оплатить, а декларацию специалисты потом на почту скинут. Мне так гораздо удобнее, а с учетом доступной цены вообще отлично.

Абрамова Анастасия

Оказывается, подготовка справки всего 20 минут занимает))) А меня пугали, что намучаюсь с ней! Первый раз сдавала! В Юрпрофит и справку сделали, и полный пакет документов помогли собрать! В налоговой, кстати, сразу все приняли, вообще без вопросов.

Пименов Алексей

Может у кого-то и хватает терпения с заполнением 3-НДФЛ возиться, но точно не у меня. Поступаю проще – заказываю в Юрпрофит и все дела. Отдельное спасибо Елене – всегда оперативно и без ошибок.

Григорян Владислав

Екатерина, хочу еще раз выразить благодарность за оперативную работу. Уложился в срок, деньги уже перечислили.